Una tasación es un servicio profesional que determina el valor de un bien mediante un análisis técnico y objetivo. Aunque puede aplicarse a distintos activos (inmuebles, vehículos, maquinaria, obras de arte, etc.), el proceso general sigue pasos similares. A continuación se describe cada etapa de manera clara y práctica.
1. Encargo del Servicio
Todo inicia cuando un cliente—ya sea un particular, una empresa o una entidad financiera—solicita la tasación.
- Se define el alcance, el objetivo (compra, venta, garantía, herencia, seguro) y el tipo de bien a evaluar.
- El tasador presenta una propuesta con el costo, los plazos de entrega y la documentación necesaria.
2. Revisión Preliminar de Documentos
Antes de la visita, el tasador recopila información básica:
- Escrituras o títulos de propiedad.
- Planos catastrales o esquemas de medición.
- Certificados de gravámenes, hipotecas o cargas.
- Datos de registro y antecedentes legales.
Este análisis inicial permite identificar riesgos legales y confirmar la titularidad y el estado registral del bien.
3. Inspección Física
El paso más representativo de la tasación: la visita al bien. Durante esta etapa, el tasador:
- Confirma la superficie y las dimensiones reales.
- Evalúa la calidad de construcción, acabados, estado de conservación y antigüedad.
- Revisa servicios disponibles (agua, luz, desagüe, acceso vial).
- Toma fotografías y notas de detalles relevantes (cimientos, instalaciones eléctricas, pintura, acabados).
La inspección garantiza que la información documental coincide con la realidad física.
4. Investigación de Mercado
Para determinar el valor, el tasador analiza referencias de mercado:
- Recopila datos de ventas recientes de activos similares en ubicación, tamaño y características.
- Consulta bases de datos de inmobiliarias, registros públicos y portales especializados.
- Identifica al menos 3–5 comparables que sirvan como referencia.
Este análisis local aporta perspectivas reales de oferta y demanda.
5. Aplicación de Métodos de Valoración
Según el tipo de bien y el objetivo, el tasador selecciona uno o varios métodos, tales como:
- Método comparativo: basarse en precios de comparables ajustados por diferencias.
- Método de costo: calcular el costo de reproducción o reemplazo, descontando la depreciación.
- Método de ingresos: proyectar los flujos de renta futuros y traerlos a valor presente.
- Método residual (para terrenos en desarrollo): diferencia entre ingresos proyectados y costos de urbanización.
Cada método aporta un valor estimado; el tasador pondera y determina el valor final.
6. Ajustes y Correcciones
En esta fase se aplican coeficientes o factores correctores que ajustan las diferencias entre el bien y los comparables:
- Ubicación: accesibilidad, entorno urbano o rural.
- Tamaño y forma del terreno o espacio.
- Estado de conservación y antigüedad.
- Servicios y equipamientos disponibles.
- Cargas legales o gravámenes existentes.
Estos ajustes permiten afinar el valor según particularidades específicas.
7. Elaboración del Informe Técnico
Una vez reunidos los datos y calculado el valor, el tasador redacta el informe final, que incluye:
- Memoria descriptiva: ubicación, características, historial y objetivo de la tasación.
- Documentación revisada: listados de planos, escrituras y certificados.
- Análisis de mercado: comparables seleccionados y fuente de datos.
- Metodología empleada: explicación de métodos y criterios utilizados.
- Resultados y conclusiones: valor estimado y rango de valores posibles.
- Fotografías y planos: evidencia gráfica de la inspección.
El informe es un documento oficial, firmado y sellado por el perito valuador.
8. Entrega y Aclaraciones
El tasador entrega el informe al cliente y, si es necesario, realiza una reunión de aclaración para explicar resultados, resolver dudas y apoyar en la interpretación de los datos. Esto refuerza la confianza en la tasación y facilita su uso en transacciones, financiamiento o procesos legales.
9. Vigencia de la Tasación
Generalmente, el valor de una tasación tiene validez por seis meses, ya que los precios de mercado pueden cambiar con el tiempo. Para plazos más largos, puede requerirse una actualización o una nueva tasación parcial.
Este proceso estructurado y normado garantiza que la tasación sea objetiva, transparente y defendible, brindando a todas las partes involucradas—propietarios, compradores, bancos y autoridades—una base sólida para tomar decisiones con pleno conocimiento del valor real del bien.