Recibir una propiedad en herencia es un momento lleno de emociones, pero también conlleva responsabilidades legales y financieras. Uno de los pasos más importantes es tasar el inmueble para determinar su valor real y cumplir con los requisitos fiscales y de reparto entre herederos. A continuación, encontrarás una guía clara y práctica para entender cómo funciona la tasación de una propiedad heredada y qué debes tener en cuenta.
1. Importancia de la Tasación en un Proceso Hereditario
Cuando se abre un testamento o se inicia un proceso de sucesión intestada, es fundamental conocer el valor exacto de los bienes inmuebles para:
- Calcular el Impuesto a la Renta de Herencias y cualquier gravamen local aplicable.
- Determinar el valor de la masa hereditaria y repartirla equitativamente entre los beneficiarios.
- Evitar futuras impugnaciones o disputas familiares por diferencias de valor.
- Facilitar la inscripción registral del bien a nombre de los nuevos propietarios.
Sin una tasación formal, el reparto puede resultar injusto y el trámite notarial o judicial se puede atrasar.
2. Requisitos Previos y Documentación
Antes de solicitar la tasación, reúne la siguiente documentación:
- Título de propiedad y copia de las escrituras inscritas en Registros Públicos.
- Certificado de defunción del causante y copia del testamento o la declaratoria de herederos.
- Partida de nacimiento o DNI de cada heredero para acreditar parentesco.
- Certificados de gravámenes o hipotecas que afecten el inmueble.
- Planos catastrales actualizados y croquis del terreno y la construcción.
- Historial de mejoras o renovaciones realizadas en la propiedad.
Tener toda esta información ordenada agiliza la inspección y evita retrasos.
3. Selección del Perito Tasador
Para garantizar la objetividad y la validez legal, elige un tasador que cumpla con estos requisitos:
- Estar certificado y colegiado en la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) o el organismo correspondiente.
- Contar con experiencia en tasaciones de inmuebles heredados y procesos notariales.
- Ofrecer un informe detallado que cumpla con los estándares del Reglamento Nacional de Tasaciones.
- Presentar referencias de casos similares y testimonios de clientes.
Solicita cotizaciones de al menos dos o tres profesionales para comparar plazos, costos y alcance del servicio.
4. Proceso de Tasación Paso a Paso
4.1 Visita e Inspección Física
El perito realiza una inspección ocular del inmueble para:
- Verificar la superficie real de terreno y construcción.
- Evaluar el estado de conservación: estructura, acabados, instalaciones y acabados.
- Identificar mejoras: ampliaciones, remodelaciones, instalaciones adicionales como piscina o estacionamiento.
- Documentar el entorno: accesos, vías, servicios cercanos y nivel de seguridad del barrio.
Se toman fotografías y se anotan observaciones para el informe.
4.2 Investigación de Mercado
El tasador compara la propiedad heredada con inmuebles similares vendidos recientemente en la misma zona:
- Selección de 3–5 propiedades comparables por ubicación, tamaño y características.
- Ajuste por diferencias como antigüedad, estado y servicios adicionales.
- Consulta de fuentes: portales inmobiliarios, bases de datos de registros públicos y agencias locales.
Este análisis asegura que el valor refleje la dinámica real del mercado.
4.3 Análisis Documental
Se revisan detalladamente los planos catastrales, títulos de propiedad y certificados de gravámenes para:
- Confirmar la titularidad y detectar cargas hipotecarias o servidumbres.
- Verificar la regularidad legal del bien y su saneamiento físico–legal.
- Incorporar al valor cualquier descuento o recargo por restricciones de uso de suelo.
4.4 Metodología y Cálculo del Valor
Dependiendo de los objetivos del proceso sucesorio, el tasador emplea principalmente el método comparativo para inmuebles heredados:
- Selecciona el valor promedio de los comparables ajustados.
- Aplica factores correctores por ubicación, forma, antigüedad y mejoras.
- Redondea el resultado dentro de un rango confiable.
En algunos casos, si la propiedad tiene características únicas o no hay suficientes comparables, puede combinarse con el método de costo (costo de reconstrucción menos depreciación).
4.5 Elaboración del Informe Técnico
El informe final debe incluir:
- Datos generales: ubicación, descripción y antecedentes de la herencia.
- Documentación analizada: títulos, planos y certificados.
- Memoria descriptiva: detalles de la inspección y características del inmueble.
- Comparables y ajustes: lista de propiedades usadas como referencia y factores aplicados.
- Conclusión de valor: monto estimado y rango de validez.
- Fotografías y croquis: evidencia gráfica de la inspección.
El documento se firma y sella, otorgándole validez legal ante notarías, bancos y tribunales.
5. Uso de la Tasación en el Proceso Sucesorio
5.1 Declaración de Herederos y Partición
Con el valor oficial, los herederos pueden:
- Acordar la repartición proporcional de la masa hereditaria.
- Determinar pagos compensatorios si algún heredero opta por conservar el inmueble y otros bienes.
- Inscribir la nueva titularidad en Registros Públicos con la tasación como soporte.
5.2 Cálculo de Impuestos y Costos Notariales
El valor tasado sirve para:
- Pagar el Impuesto a la Renta de Herencias según la tabla progresiva.
- Calcular los aranceles notariales y tasas registrales.
- Establecer bases para eventuales contribuciones municipales o gastos de saneamiento.
5.3 Venta o Transferencia del Inmueble
Si los herederos deciden vender la propiedad:
- La tasación comercial facilita fijar un precio de lista competitivo.
- El informe aporta transparencia y rapidez en la negociación.
- Sirve como documento de respaldo ante compradores y entidades financieras.
Si optan por financiar la compra mediante crédito hipotecario, el banco requerirá la tasación reglamentaria, que puede complementarse con la tasación heredada para agilizar el trámite.
6. Consejos Prácticos
- Contrata el tasador antes de iniciar trámites notariales para evitar demoras.
- Mantén la propiedad en buen estado hasta la tasación: limpieza, reparaciones menores y mantenimiento.
- Conserva copias de todo: informes, certificados y constancias de pago de impuestos.
- Coordina con un abogado o notario para asesorar la partición y evitar impugnaciones.
- Si hay varios inmuebles heredados, considera una tasación global que evalúe el conjunto para repartir de forma equilibrada.
La tasación de una propiedad heredada es un paso indispensable para garantizar un proceso sucesorio ágil, justo y conforme a la ley. Al contar con un informe detallado y respaldado por un perito tasador certificado, los herederos pueden repartir el patrimonio con confianza, cumplir con sus obligaciones fiscales y tomar decisiones informadas sobre el destino del inmueble. Seguir esta guía asegura que la tasación cumpla su propósito de medir el valor real del bien y facilite la transición generacional de manera transparente.