Realizar una tasación de un inmueble es fundamental para comprar, vender, financiar o asegurar una propiedad. Una tasación objetiva y rigurosa aporta seguridad jurídica, facilita la negociación y respalda decisiones de inversión. A continuación, se presenta un proceso detallado en diez pasos para llevar a cabo una tasación de inmueble de manera profesional.
1. Definir el propósito y alcance de la tasación
Antes de comenzar, aclara si la tasación será reglamentaria (para crédito hipotecario, arbitrios municipales o procesos legales) o comercial (negociación entre particulares, valuación de portafolios). Establecer el objetivo define el tipo de informe, los métodos a emplear y el nivel de detalle requerido.
2. Reunir y verificar la documentación
Reúne los documentos esenciales:
- Escrituras y títulos de propiedad
- Planos catastrales y arquitectónicos
- Certificados de gravámenes o hipotecas
- Comprobantes de pago de arbitrios e impuesto predial
- Licencias de construcción y reformas realizadas
Verificar la titularidad, la existencia de cargas y la concordancia de planos evita sorpresas legales.
3. Investigación preliminar de mercado
Consulta fuentes de datos para entender el contexto inmobiliario:
- Precios de ventas recientes en portales especializados
- Informes de mercado de inmobiliarias y consultoras
- Valores Unitarios Básicos (VUB) publicados por el MVCS para tasaciones reglamentarias
Este análisis ofrece referencias sobre rangos de valor y tendencias de plusvalía en la zona.
4. Inspección física del inmueble
La visita al bien permite comprobar sus características reales:
- Confirmar superficie de terreno y área construida
- Evaluar estado de conservación de estructura, acabados e instalaciones
- Verificar accesos, vías y entorno urbano
- Documentar con fotografías todos los espacios y detalles relevantes
La inspección garantiza precisión entre la información documental y la realidad física.
5. Identificación de comparables
Selecciona de 3 a 5 inmuebles similares en ubicación, tamaño, antigüedad y uso:
- Recoger datos de precios de venta y fecha de transacción
- Asegurarse de que las comparables reflejen condiciones normales de mercado
- Preferir ventas de los últimos seis meses para mantener la vigencia de la comparación
Los comparables constituyen la base del método comparativo.
6. Aplicación del método comparativo
Este es el método más utilizado para inmuebles urbanos:
- Registrar el precio por metro cuadrado de cada comparable
- Ajustar las diferencias en superficie, estado de conservación y servicios
- Promediar los valores ajustados para obtener un precio de mercado por m²
- Multiplicar por el área del inmueble objeto de tasación
Los ajustes deben estar justificados y documentados.
7. Evaluación de métodos alternativos
Dependiendo del tipo de inmueble o la disponibilidad de comparables, pueden aplicarse:
- Método de costo: estimar el costo de reproducción o reemplazo menos la depreciación física y funcional
- Método de ingresos: para propiedades de renta, proyectar ingresos futuros y descontarlos a valor presente
- Método residual: útil en terrenos para desarrollo, restando costos de urbanización de ingresos proyectados
Combinar varios métodos y ponderarlos fortalece la confiabilidad del valor final.
8. Ajustes por factores específicos
Aplica factores correctores para afinar la tasación:
- Ubicación: accesibilidad, entorno y reputación del barrio
- Forma y topografía: terrenos irregulares o con pendientes pueden requerir descuentos
- Servicios y equipamientos: conexión a redes de agua, desagüe, luz y transporte público
- Aspectos legales: servidumbres, restricciones de uso o litigios pendientes
Cada factor debe explicarse con claridad en el informe técnico.
9. Elaboración del informe de tasación
Un informe completo incluye:
- Resumen ejecutivo: objetivo, alcance y valor estimado
- Descripción del inmueble: ubicación, características y estado físico
- Documentos revisados: listados de títulos, planos y certificados
- Análisis de mercado: comparables utilizados y fuentes de información
- Metodología aplicada: explicación de métodos y criterios de ajuste
- Resultados: valor final, rango de variación y vigencia de la tasación
- Anexos: fotografías, planos, tablas de cálculos y documentación de soporte
El documento debe estar firmado y sellado por un perito valuador colegiado.
10. Entrega, aclaraciones y vigencia
Al presentar el informe:
- Explica la justificación de cada ajuste y método
- Responde preguntas del cliente para reforzar la transparencia
- Especifica el periodo de validez (usualmente seis meses para inmuebles)
- Ofrece pautas para actualizaciones, en caso de cambios relevantes del mercado
Este diálogo final asegura que el cliente comprenda y confíe en la tasación.
Realizar una tasación de inmueble con rigor implica combinar investigación, inspección física y análisis técnico. Seguir estos pasos te permitirá obtener un valor objetivo y defendible, indispensable para cualquier operación inmobiliaria, financiera o legal.