Las tasaciones y valorizaciones constituyen un elemento fundamental del mercado inmobiliario peruano, proporcionando estimaciones técnicas y objetivas del valor de bienes inmuebles, muebles e intangibles. Este proceso es esencial para diversas transacciones comerciales, financieras y legales en el territorio nacional.
Marco Regulatorio
El sistema de tasaciones en Perú se encuentra regulado por el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT), aprobado mediante la Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA. Esta normativa, que reemplazó al anterior reglamento de 2007, establece los criterios, métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.
El marco regulatorio cuenta con actualizaciones recientes, siendo la más importante la Resolución Ministerial N° 124-2020-VIVIENDA, que incorporó nuevas definiciones y procedimientos, incluyendo la inspección virtual como alternativa excepcional a la inspección presencial en casos de fuerza mayor.
Entidades Reguladoras
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS): Encargado de normar, aprobar y efectuar las tasaciones que soliciten las entidades y empresas estatales.
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS): Mantiene el Registro de Peritos y Valuadores (REPEV), donde deben inscribirse los profesionales que realicen tasaciones para el sector financiero.
Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP): Institución especializada que realiza valorizaciones y tasaciones, garantizando transparencia y calidad en las evaluaciones.
Tipos de Tasaciones
Tasación Reglamentaria vs. Comercial
Tasación Reglamentaria: Utiliza valores unitarios oficiales de terrenos y edificación aprobados por dispositivos legales. Es obligatoria para transacciones donde el Estado interviene.
Tasación Comercial: Basada en valores de libre mercado, utilizada principalmente para transacciones entre particulares.
Clasificación por Tipo de Bien
Tasaciones Inmobiliarias:
- Viviendas residenciales (casas, departamentos)
- Terrenos urbanos y rurales
- Locales comerciales y oficinas
- Centros comerciales y edificios
- Hoteles y hospitales
- Plantas industriales y almacenes
Tasaciones de Bienes Muebles:
- Maquinaria y equipos industriales
- Vehículos automotores
- Inventarios y existencias
- Mobiliario y equipos de oficina
Tasaciones de Activos Intangibles:
- Marcas y patentes
- Derechos de autor
- Proyectos empresariales
- Goodwill empresarial
Metodologías de Tasación
Método Comparativo
Es el método más utilizado en el mercado inmobiliario peruano. Consiste en comparar el inmueble objeto de tasación con otros similares en la zona que hayan sido vendidos recientemente. El proceso incluye:
- Identificación de propiedades comparables
- Análisis de características físicas y ubicación
- Aplicación de factores de homologación
- Ajustes por diferencias significativas
Método de Costo
Estima el valor basándose en el costo de construcción del inmueble más el valor del terreno. Se aplica principalmente cuando no existen suficientes comparables en el mercado.
Método de Ingresos
Utilizado para inmuebles comerciales o de inversión, determina el valor presente de los ingresos futuros que generará la propiedad.
Método de Isla Rústica
Aplicado específicamente para terrenos grandes sin habilitar que están circundados por zonas urbanas. Utiliza la fórmula: Valor del terreno = Área × Valor básico.
Proceso de Tasación
Etapas del Proceso
1. Solicitud de Tasación: Iniciativa del cliente (propietario, comprador o entidad crediticia).
2. Asignación del Tasador: Designación de un profesional calificado según el tipo de bien.
3. Recopilación de Documentación: Información sobre ubicación, descripción del inmueble, documentos registrales y municipales.
4. Inspección Ocular: Visita física al inmueble para evaluar estado, características y entorno.
5. Estudio de Mercado: Investigación de propiedades similares y análisis del entorno inmobiliario.
6. Aplicación de Metodología: Selección y aplicación del método de tasación más adecuado.
7. Elaboración del Informe: Documento técnico con memoria descriptiva, valuación y anexos.
Factores Considerados
Ubicación: Proximidad a servicios, transporte público, centros comerciales y educativos.
Características Físicas: Tamaño, distribución, estado de conservación, calidad de acabados.
Condiciones del Mercado: Oferta y demanda local, tendencias de precios, tasas de interés.
Aspectos Económicos: Factores macroeconómicos, crecimiento urbano, desarrollo de infraestructura.
Costos de Tasación en 2025
Rangos de Precios por Tipo
Tasación de Inmuebles: Entre S/ 400 y S/ 1,200, dependiendo de la ubicación y tipo de propiedad.
Tasación de Maquinaria y Equipo: Entre S/ 500 y S/ 1,500, según tipo, cantidad y antigüedad.
Tasación de Inventarios: Oscila entre S/ 300 y S/ 3,000, dependiendo de la variedad de productos.
Tasación de Activos Intangibles: Entre S/ 1,000 y S/ 3,000, según complejidad del estudio.
Factores que Influyen en el Costo
- Ubicación: Áreas urbanas tienen precios más altos por mayor demanda.
- Complejidad del trabajo: Bienes únicos o complejos requieren análisis más detallado.
- Metodología solicitada: Métodos especializados como flujos descontados incrementan el costo.
- Experiencia del tasador: Profesionales con mayor reputación pueden cobrar tarifas superiores.
Principales Empresas Tasadoras
Empresas Especializadas
TINSA Perú: Empresa líder con más de una década de experiencia, especializada en tasaciones inmobiliarias y estudios de mercado.
American Tasaciones SAC: Empresa registrada en la SBS, especializada en tasaciones de inmuebles, maquinaria y vehículos.
AM Valuaciones: Más de 15 años de experiencia, opera a nivel nacional con tasadores certificados.
Quota Jalvo: Especialista en tasaciones empresariales con más de 40 años de experiencia y certificación ISO 9001.
VALE PERÚ: Empresa regional especializada en el sur del país, dirigida por arquitecta certificada.
Características del Sector
Los tasadores deben estar colegiados e inscritos en la SBS para realizar evaluaciones válidas ante entidades financieras. El sector cuenta con profesionales especializados que mantienen actualización constante según las normativas internacionales de valuación.
Tendencias del Mercado 2025
Situación Actual
El mercado inmobiliario peruano muestra una recuperación gradual en 2025, con crecimiento moderado tras los desafíos de años anteriores. Las ventas inmobiliarias en Lima aumentaron 7% en enero de 2024 respecto al mismo período del año anterior.
Factores de Influencia
Tasas de Interés: El BCRP redujo la tasa de referencia a 6,25%, favoreciendo el acceso a financiamiento hipotecario.
Sostenibilidad: El 70% de compradores considera fundamental que las propiedades cuenten con características ecológicas.
Digitalización: Creciente uso de herramientas tecnológicas como realidad virtual en procesos de tasación.
Distritos de Mayor Demanda
Zonas Consolidadas: Miraflores, San Isidro y Santiago de Surco mantienen el 33% de la oferta inmobiliaria capitalina.
Zonas Emergentes: Jesús María, Magdalena, San Miguel y Lince destacan por su equilibrio entre ubicación y precios accesibles.
Las tasaciones y valorizaciones en Perú representan un sector técnico altamente regulado que proporciona seguridad jurídica y transparencia al mercado inmobiliario. Con un marco normativo sólido, metodologías establecidas y profesionales certificados, el sistema peruano de tasaciones se alinea con estándares internacionales, contribuyendo al desarrollo sostenible del sector inmobiliario nacional.